Le rachat de crédit peut être valable pour racheter un seul crédit immobilier comme plusieurs crédits immobilier. Les conseillers Keyliance seront vous répondre et vous aider dans votre recherche d'informations sur le montage d'un dossier de rachat de crédits immobilier.
Renégocier son prêt immobilier à taux variable, rachat d'un crédit immo seul, changer pour un taux fixe : comment faire ?
Depuis 2004, les taux des crédits immobiliers ayant sans cesse évolué sans cesse, nous recevons régulièrement des demandes de personnes qui souhaitent savoir si leur prêt immobilier peut être refinancé, et à quel coût.
Dans la quasi-totalité des cas, il s’agit de prêts à taux variables, et la question majeure est : peut-on les remplacer par un prêt à taux fixe, car les mensualités du départ ont, depuis, fortement augmenté ?
Nous ne pouvons pas répondre a priori et de manière sérieuse à cette question dans l’absolu, en étant certain que la réponse vous serait profitable. Cependant nous pouvons vous fournir une méthode et quelques conseils, en procédant en trois étapes :
Dans un premier temps, relisez attentivement votre offre de crédit immobilier à taux variable (ou révisable). Vous pouvez, pour ce faire, vous faire aider par le conseiller clientèle de votre agence bancaire par exemple. L’objectif est d’obtenir des réponses aux questions suivantes, réponses importantes pour la suite des opérations :
L’augmentation du taux est-elle plafonnée ? Si oui, dans quelle limite ? est-elle atteinte ? est-elle supérieure aux taux actuellement pratiqués sur le marché (voir plus loin au paragraphe « repères ») ?
Avez-vous la possibilité d’effectuer des modulations à la baisse de vos échéances (diminution des échéances accompagnée d’une augmentation de la durée) ?
Avez-vous des pénalités en cas de remboursement anticipé de votre prêt immobilier actuel (le maximum étant de 6 mois d'intérêts plafonné à 3% du capital remboursé par anticipation) ? Vous trouverez cette information dans votre offre de prêt au paragraphe "remboursement anticipé" dans les conditions particulières ou les conditions générales. Si ce paragraphe est présent à la fois dans les conditions générales et les conditions particulières, ce sont ces dernières qui s'appliquent.
Vérifiez si votre prêt actuel n’est finalement pas une solution demeurant acceptable. Sinon, tentez d’abord une renégociation de certains éléments auprès de votre banquier.
Si l’augmentation est plafonnée et que le taux plafond est inférieur aux taux actuels, vous avez obtenu un bon produit à taux révisable, notre conseil est de ne toucher à rien hormis la possibilité de moduler à la baisse vos mensualités.
En revanche, si votre prêt n’est pas plafonné vous avez tout intérêt à vous rapprocher de l'établissement qui vous a accordé votre prêt immobilier et à lui demander de vous faire parvenir sa "meilleure proposition pour un passage à taux fixe". Vous pouvez également profiter de la possibilité offerte par certains produits pour baisser la nouvelle mensualité afin de limiter les effets du passage à taux fixe. Cette solution sera, en général, de loin la moins onéreuse.
Vérifiez d’abord l’intérêt économique d’une telle opération, grâce aux repères ci-dessous. Ils vous permettront d’évaluer globalement le coût du changement :
- Actuellement (octobre 2009) les taux fixes proposés par les banques oscillent, suivant votre profil, entre 3,60% et 3,90% pour les prêts d’une durée inférieure ou égale à 15 ans ; entre 3,90% et 4,20% pour les prêts compris entre 15 et 20 ans inclus ; 4,20% et 4,45% pour les prêts compris entre 20 et 25 ans inclus ; 4,30% et 4,80% pour les prêts compris entre 25 et 30 ans inclus et entre 4,90% et 5,20% pour les prêts compris entre 30 et 35 ans inclus.
- Les frais de courtage pour ce type d’opération varient entre 0% à 2,00% du montant du prêt, selon le travail effectué par le courtier, soit l’équivalent d’un impact sur le taux de 0 % à 0,4% suivant la durée et le montant de ces frais. Cependant dites-vous bien qu’un conseil à 0€ n’en vaut généralement guère plus.
- Vous pouvez également avoir des pénalités de remboursement anticipé dont il faudra tenir compte et qui peuvent avoir un impact entre 0% et 0,25%
- Enfin, il vous faut tenir compte de l’assurance de ce nouveau prêt, dont le coût dépend de votre âge, vos habitudes (fumeur, sportif,…) et de votre état de santé. En fonction de votre âge et en l’absence de problème de santé, son coût est en général de 0,25% à 0,45% selon la durée du nouveau crédit.
L’ensemble de ces frais peuvent ainsi représenter un surcoût de 0,50% à 1,00%. Ainsi, si l’établissement qui vous a consenti votre crédit immobilier vous propose un passage à taux fixe à 4,15% sur 15 ans assurance incluse, vous avez malgré tout peut-être intérêt à l’accepter car cette proposition peut se révéler moins onéreuse que la mise en place d’un nouveau prêt à 3,90% hors asurance (3,90% + 0,50% à 1,00% = 4,40% à 4,90% )- Sous réserve que les garanties prises et l’assurance mise en place restent inchangées. Sauf à ce que vous profitiez de cette opération pour allonger la durée de votre crédit ou revoir complètement votre endettement (reprise des éventuels prêts auto, révolving ou conso).
1. Soit faire le tour des banques vous-même, en ayant à l’esprit les questions à poser selon le bilan que vous aurez effectué. Si vous avez du temps et le goût des chiffres, ainsi qu’une relative aisance à décrypter les conditions générales et particulières de produits de crédit, c’est une solution envisageable et « gratuite ».
2. Soit recontacter Keyliance avec ces différents éléments, et nous confier votre dossier. Dans ce cas bien sûr une rémunération sera prévue, mais elle ne sera due qu’en cas de réussite de notre part (nouvelle offre de prêt plus intéressante pour vous entre vos mains).
Cette transparence et cette franchise sont notre manière d’envisager notre métier, ce qui implique parfois de le pratiquer à contre-courant ...
Oui, absolument. La vie est faite d’imprévus, d’événements nouveaux. Généralement, une opération de restructuration de crédits est mise en place lorsqu’un élément nouveau fait évoluer la situation du particulier. Seule réserve à cette possibilité de ré-échelonner à nouveau ses crédits : il faut que la première restructuration se soit déroulée sans heurts et, notamment, sans incident de paiement. Il faut aussi, évidemment, que cette nouvelle opération de restructuration de crédit vous soit utile et profitable.
La restructuration de crédits peut porter sur toutes les dettes, de quelque nature qu’elles soient. Il est même possible d'y intégrer des retards d'impôts.
Une seule réponse négative ne veut pas dire que votre dossier n’est pas acceptable par un autre établissement. Il faut faire marcher la concurrence entre les organismes financiers. C’est une des raisons pour lesquelles Keyliance travaille avec plusieurs établissements financiers spécialistes du rachat de prêts et la restructuration de crédits, chacun ayant ses propres critères d’appréciation. Si vous frôlez la situation de surendettement, votre dossier ne pourra pas être retenu par aucune banque, qui ne pourra pas prendre le risque de vous précipiter dans une situation de surendettement. Vous aurez alors la possibilité de vous rapprocher de la commission de surendettement afin d’assainir votre situation. Keyliance étant indépendant de tout organisme de financement, notre conseiller vous dira en toute transparence et en toute confidentialité si vous pouvez trouver une solution avec les établissements « classiques ».
Ce n'est pas rédhibitoire pour monter un dossier de rachat de crédit. Tout dépend du dossier et de la banque spécialisée qui va l’étudier.
Le montant des pénalités de remboursement anticipé en rachat de crédit immobilier dépend des conditions de l'organisme prêteur. Il est possible de rembourser un crédit avant sa fin lorsqu'on bénéficie d'une rentrée d'argent. Mais une indemnité généralement inférieure à 3% du capital restant dû ou à 6 mois d’intérêts devra être versée à la banque dans la plupart des cas. Ce montant et les conditions de remboursement anticipé doivent être clairement stipulés sur le contrat de rachat de crédit signé.
Si le rachat de crédit immobilier a été contracté après le 30 juin 1999, aucune pénalité de remboursement anticipé ne peut être exigée par la banque si son motif est un déménagement lié à l’activité professionnelle (mutation ou arrêt) ou le décès de l’emprunteur ou de son conjoint. De même, il n'y a aucune pénalité de remboursement anticipé pour un rachat de crédit immobilier à taux révisable aux variations supérieures à 2%.
Il est avantageux de rembourser par anticipation son rachat de crédit immobilier si la durée du prêt est longue et si le taux d'intérêt est élevé. Toutefois, si le montant de la pénalité est trop haut, il est préférable de continuer à rembourser son crédit jusqu'à la fin. Avec Keyliance, votre rachat de crédit immobilier sera négocié aux meilleures conditions et grâce à notre expertise, nous saurons vous indiquer si un remboursement anticipé est profitable pour vous ou non.