Rachat de crédit immobilier seul : comment savoir si ça vaut le coup ?

Dans la quasi-totalité des cas, il s’agit de prêts à taux variables, et la question majeure est : peut-on les remplacer par un prêt à taux fixe, car les mensualités du départ ont, depuis, fortement augmenté ?

Nous ne pouvons pas répondre a priori et de manière sérieuse à cette question dans l’absolu, en étant certain que la réponse vous serait profitable. Cependant nous pouvons vous fournir une méthode et quelques conseils, en procédant en trois étapes :

• Etape 1 : bien connaître le produit qui vous a été vendu.

Dans un premier temps, relisez attentivement votre offre de crédit immobilier à taux variable (ou révisable). Vous pouvez, pour ce faire, vous faire aider par le conseiller clientèle de votre agence bancaire par exemple. L’objectif est d’obtenir des réponses aux questions suivantes, réponses importantes pour la suite des opérations :

L’augmentation du taux est-elle plafonnée ? Si oui, dans quelle limite ?  est-elle atteinte ? est-elle supérieure aux taux actuellement pratiqués sur le marché (voir plus loin au paragraphe « repères ») ?

Avez-vous la possibilité d’effectuer des modulations à la baisse de vos échéances (diminution des échéances accompagnée d’une augmentation de la durée) ? 

Avez-vous des pénalités en cas de remboursement anticipé de votre prêt immobilier actuel (le maximum étant de 6 mois d'intérêts plafonné à 3% du capital remboursé par anticipation) ? Vous trouverez cette information dans votre offre de prêt au paragraphe "remboursement anticipé" dans les conditions particulières ou les conditions générales. Si ce paragraphe est présent à la fois dans les conditions générales et les conditions particulières, ce sont ces dernières qui s'appliquent.

• Etape 2 : Nos premiers conseils :

Vérifiez si votre prêt actuel n’est finalement pas une solution demeurant acceptable. Sinon, tentez d’abord une renégociation de certains éléments auprès de votre banquier.

Si l’augmentation est plafonnée et que le taux plafond est inférieur aux taux actuels, vous avez obtenu un bon produit à taux révisable, notre conseil est de ne toucher à rien hormis la possibilité de moduler à la baisse vos mensualités.

En revanche, si votre prêt n’est pas plafonné vous avez tout intérêt à vous rapprocher de l'établissement qui vous a accordé votre prêt immobilier et à lui demander de vous faire parvenir sa "meilleure proposition pour un passage à taux fixe". Vous pouvez également profiter de la possibilité offerte par certains produits pour baisser la nouvelle mensualité afin de limiter les effets du passage à taux fixe. Cette solution sera, en général, de loin la moins onéreuse.

• Etape 3 : Si la banque actuelle ne réagit pas ou avec une proposition dépourvue d’intérêt, et si vous êtes prêts à changer de banque…

Vérifiez d’abord l’intérêt économique d’une telle opération, grâce aux repères ci-dessous. Ils vous permettront d’évaluer globalement le coût du changement  :

-    Actuellement (octobre 2009) les taux fixes proposés par les banques oscillent, suivant votre profil, entre 3,60% et 3,90% pour les prêts d’une durée inférieure ou égale à 15 ans ; entre 3,90% et 4,20% pour les prêts compris entre 15 et 20 ans inclus ; 4,20% et 4,45% pour les prêts compris entre 20 et 25 ans inclus ; 4,30% et 4,80% pour les prêts compris entre 25 et 30 ans inclus et entre 4,90% et 5,20% pour les prêts compris entre 30 et 35 ans inclus.

-    Les frais de courtage pour ce type d’opération varient entre 0% à 2,00% du montant du prêt, selon le travail effectué par le courtier, soit l’équivalent d’un impact sur le taux de 0 % à 0,4% suivant la durée et le montant de ces frais. Cependant dites-vous bien qu’un conseil à 0€ n’en vaut généralement guère plus.

-    Vous pouvez également avoir des pénalités de remboursement anticipé dont il faudra tenir compte et qui peuvent avoir un impact entre 0% et 0,25%

-    Enfin, il vous faut tenir compte de l’assurance de ce nouveau prêt, dont le coût dépend de votre âge, vos habitudes (fumeur, sportif,…) et de votre état de santé. En fonction de votre âge et en l’absence de problème de santé, son coût est en général de 0,25% à 0,45% selon la durée du nouveau crédit.

L’ensemble de ces frais peuvent ainsi représenter un surcoût de 0,50% à 1,00%. Ainsi, si l’établissement qui vous a consenti votre crédit immobilier vous propose un passage à taux fixe à 4,15% sur 15 ans assurance incluse, vous avez malgré tout peut-être intérêt à l’accepter car cette proposition peut se révéler moins onéreuse que la mise en place d’un nouveau prêt à 3,90% hors asurance (3,90% + 0,50% à 1,00% = 4,40% à 4,90% )- Sous réserve que les garanties prises et l’assurance mise en place restent inchangées. Sauf à ce que vous profitiez de cette opération pour allonger la durée de votre crédit ou revoir complètement votre endettement (reprise des éventuels prêts auto, révolving ou conso).

• En conclusion, d’après vos calculs et en possession de tous les éléments d’information de l’étape 1, si votre décision est de refinancer votre prêt actuel à l’aide d’un prêt à taux fixe, deux possibilités s’offriront à vous :

1.    Soit faire le tour des banques vous-même, en ayant à l’esprit les questions à poser selon le bilan que vous aurez effectué. Si vous avez du temps et le goût des chiffres, ainsi qu’une relative aisance à décrypter les conditions générales et particulières de produits de crédit, c’est une solution envisageable et « gratuite ».

2.    Soit  recontacter Keyliance avec ces différents éléments, et nous confier votre dossier. Dans ce cas bien sûr une rémunération sera prévue, mais elle ne sera due qu’en cas de réussite de notre part (nouvelle offre de prêt plus intéressante pour vous entre vos mains).

Cette transparence et cette franchise sont notre manière d’envisager notre métier, ce qui implique parfois de le pratiquer à contre-courant ...