Il y a quelques jours, la décision du gouvernement concernant la loi Pinel est tombée : celle-ci ne sera pas prolongée et prendra fin en 2024. Toutefois, cette interruption brutale suscite de nombreuses questions pour les investisseurs actuels et potentiels. Vaut-il mieux continuer son projet ? Il y a-t-il un risque de perdre ses avantages fiscaux ? Tous les dispositifs Pinel sont-ils concernés ? Keyliance répond à toutes vos questions !
Quels sont les « Pinel » concernés par la fin du dispositif ?
Le dispositif Pinel est un contrat conclu entre un particulier souhaitant investir dans l'immobilier et la collectivité. En échange de l'achat d'un bien dans une zone tendue, qui sera loué pendant 6 à 12 ans à des ménages à revenus modestes avec un loyer réglementé, l'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt. Cette réduction d'impôt n'est pas une diminution de la base imposable, mais une réduction directe du montant de l'impôt à payer. C'est la règle générale, mais en pratique, il existe des nuances dans le dispositif en fonction de la nature du bien acquis et de son emplacement.
Pinel + et réduction d’impôts
En automne 2021, le gouvernement a décidé de réserver les taux de réduction d'impôt les plus élevés aux ménages achetant des logements respectant des critères énergétiques et de qualité précis (surface minimale, nombre de pièces minimum, présence d'un espace extérieur). Ainsi, les investisseurs engagés dans une opération dite "Pinel +" avant la fin de 2024 peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant atteindre 21 % du coût de l'acquisition (soit 42 000 euros pour un logement acquis à 200 000 euros), répartie sur une période de 12 ans de location. Il est important de noter que l'avantage fiscal est calculé sur une base de 5 500 euros par mètre carré seulement et pour un investissement maximum de 300 000 euros.
Les contrats Pinel signés en 2023
Les investisseurs qui choisissent un immeuble ne respectant pas les contraintes architecturales et environnementales du "Pinel +" sont soumis au régime du Pinel classique, dont l'avantage fiscal a été réduit en 2023. Pour les contrats Pinel signés en 2023, le taux de réduction d'impôt maximal sur une période de 12 ans de location s'élève à 17,5 %. Il diminuera à 14 % en 2024. Il n'y a pas de traitement préférentiel pour ces sous-catégories de Pinel, car "dans les deux cas, l'échéance est prévue pour fin 2024", confirme le cabinet d'Olivier Klein, ministre délégué chargé de la Ville et du Logement.
Loi de finances pour 2020 avec le Pinel breton
En plus de ces dispositifs, il existe également une expérimentation en Bretagne pour un type particulier de Pinel. Cette expérimentation a été introduite par la loi de finances pour 2020, d'abord pour une durée de 2 ans, puis prolongée jusqu'au 31 décembre 2024. Les taux de réduction d'impôt sont les mêmes que ceux décrits précédemment, mais les critères d'éligibilité sont différents. "Le Pinel 'breton' est davantage lié à la question de la définition des zones éligibles au dispositif", explique Didier Bellier-Ganière, délégué général de la Fédération des promoteurs immobiliers de France (FPI France). Concrètement, au lieu d'être défini au niveau central par l'État, c'est au préfet de préciser les zones du territoire éligibles à la loi.
Doit-on s’inquiéter pour les locations Pinel en cours ?
« En principe, une loi de finances ne rétroagit pas. Si le régime était en vigueur au moment de la souscription, il s'applique jusqu'à son expiration », explique Charles-Edouard Bourget, notaire à Paris. Ainsi, les ménages ayant bénéficié du dispositif Pinel les années précédentes n'ont a priori aucune inquiétude quant à leur éligibilité à la réduction d'impôt sur la durée prévue, même ceux qui optent pour une location de 12 ans en 2024.
Une illustration de ce mécanisme a été observée lors de la transition du Pinel au « Pinel + ». « L'année de souscription détermine les taux de réduction d'impôt applicables. Cela n'a pas été remis en question par les réformes successives de la loi Pinel », souligne Benoit Vieux, également notaire à Paris. Il ajoute : « Simplement, à partir du 1er janvier 2025, il ne sera plus possible de signer de nouveaux contrats Pinel ».
Gare au Diagnostic de Performance Énergétique !
La fin annoncée du dispositif Pinel n'est pas le seul changement auquel les investisseurs locatifs sont confrontés. Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F ou G en termes de performance énergétique ne peuvent plus être augmentés pendant la durée du bail ou lors de son renouvellement.De plus, depuis cette année, les logements les plus énergivores doivent progressivement être retirés du marché locatif si les propriétaires ne réalisent pas de travaux visant à améliorer leur performance énergétique. À partir du 1er janvier 2025, l'interdiction de location concernera les logements de classe G, puis les logements de classe F en 2028, et enfin les logements de classe E en 2034.
Profitez des dernières opérations Pinel !
Jusqu'à la fin de l'année 2024, le dispositif Pinel continuera d'être proposé comme option pour les investissements locatifs. Selon Kurt Vural, il y aura des opportunités à saisir. En effet, alors que les professionnels de l'immobilier sont confrontés à une solvabilité réduite des ménages en raison de la hausse des taux d'intérêt, "il est évident que les promoteurs ont besoin d'accélérer la commercialisation. Des offres telles que des réductions de prix ou des frais de notaire offerts sont déjà proposées", explique Kurt Vural. "Nous constatons des baisses de prix pour écouler les derniers biens disponibles. Ceux qui ont la capacité d'acheter et de bénéficier d'une défiscalisation en profiteront", observe également Benoit Vieux.
Cependant, cette mise en lumière de la fin du dispositif Pinel présente un risque : celui d'un effet de "ruée" ou d'une affluence soudaine vers ce dispositif, avec le danger que les derniers investisseurs en Pinel mettent leur bien en location puis le revendent tous au même moment. Ils risquent ainsi de rencontrer des difficultés pour trouver des locataires si la demande locative n'est pas suffisante et de devoir vendre leur logement à un prix inférieur en raison de la concurrence.