Guerre Iran - États-Unis - Israël : pourquoi les taux immobiliers restent durablement élevés
Depuis plusieurs semaines, la guerre entre l’Iran, les États-Unis et Israël pèse fortement sur les marchés financiers mondiaux. Même si certaines annonces de cessez-le-feu ou de reprise des discussions diplomatiques peuvent temporairement rassurer les investisseurs, le contexte reste extrêmement instable. Cette situation géopolitique a un impact direct sur le coût de refinancement des banques françaises et, par conséquent, sur les taux des crédits immobiliers, des rachats de crédits et des financements professionnels.
Pour les emprunteurs, la conséquence est simple : même si les tensions semblent parfois se calmer, les taux ont déjà augmenté et il paraît peu probable qu’ils reviennent rapidement à leurs anciens niveaux.
Le détroit d’Ormuz au coeur des inquiétudes mondiales
L’un des principaux sujets d’inquiétude concerne le détroit d’Ormuz, contrôlé en partie par l’Iran. Ce passage maritime est stratégique, car il permet le transit d’une part importante du pétrole mondial. À chaque menace de fermeture, de restriction du trafic maritime ou de tension militaire dans la région, les marchés craignent une hausse du prix du pétrole. Or, lorsque le prix du pétrole augmente, cela entraîne généralement une hausse des coûts de transport, des coûts de production et, plus largement, de l’inflation. Les investisseurs considèrent alors que les banques centrales pourraient maintenir des taux élevés plus longtemps afin de lutter contre cette inflation. Résultat : les marchés obligataires se tendent et les taux montent.
Pourquoi l’OAT 10 ans est un indicateur clé
En France, l’indicateur le plus surveillé pour anticiper l’évolution des taux est l’OAT 10 ans (Obligation Assimilable du Trésor). L’OAT correspond au taux auquel l’État français emprunte sur une durée de dix ans. Plus ce taux augmente, plus le coût de financement de l’État augmente.
Mais ce n’est pas tout : les banques utilisent également cette référence pour fixer leurs propres conditions de refinancement. Autrement dit, lorsque l’État français emprunte plus cher, les banques françaises empruntent plus cher elles aussi. Elles répercutent ensuite cette hausse sur les crédits immobiliers, les prêts professionnels et les opérations de rachat de crédit. Depuis la mi-mars, l’évolution de l’OAT 10 ans illustre parfaitement cette tension.
Une forte hausse des taux depuis la mi-mars
Entre le début du mois de mars et la fin du mois, l’OAT française à 10 ans est passée d’environ 3,30% à près de 3,90%, avec plusieurs séances comprises entre 3,85% et 3,92%. Le TEC 10 français (taux de rendement), autre indicateur de référence, s’établissait encore autour de 3,50% le 9 mars avant de grimper rapidement vers 3,85%, puis 3,92% à la fin du mois. Même si les marchés ont ensuite retrouvé un peu de calme grâce aux annonces de négociations entre les États-Unis et l’Iran, la détente reste limitée. L’OAT française à 10 ans est certes revenue autour de 3,58% à 3,60%, mais cela reste nettement supérieur aux niveaux observés avant la crise géopolitique. En réalité, les investisseurs ont intégré un risque durablement plus élevé.
Pourquoi les banques françaises augmentent leurs taux ?
Les banques françaises se refinancent en partie sur les marchés financiers. Lorsqu’elles doivent emprunter plus cher pour financer leur activité, elles augmentent à leur tour leurs taux de crédit. Cette hausse permet de préserver leurs marges, mais aussi de se protéger contre une nouvelle remontée des taux dans les prochains mois. C’est pour cette raison que les barèmes de crédit immobilier restent orientés à la hausse ou, au mieux, se stabilisent à des niveaux élevés. Pour les meilleurs profils, les taux observés sur le marché se situaient déjà autour de :
- 3,13% sur 15 ans ;
- 3,26% sur 20 ans ;
- 3,41% sur 25 ans.
Dans la pratique, selon la qualité du dossier, le niveau d’apport personnel, le reste à vivre et le type de projet financé, les taux proposés par les banques restent généralement compris entre 3% et 4%.
Même en cas de cessez-le-feu effectif, les taux pourraient rester élevés
Beaucoup d’emprunteurs espèrent qu’un accord diplomatique durable permettra une baisse rapide des taux. Malheureusement, cette hypothèse paraît aujourd’hui peu probable. Même si un cessez-le-feu durable devait être trouvé dans les prochaines semaines, les conséquences de cette crise sont déjà intégrées dans les marchés.
Les investisseurs considèrent désormais que :
- le risque géopolitique reste élevé ;
- les tensions sur l’énergie peuvent revenir à tout moment ;
- les États devront continuer à emprunter massivement ;
- les banques centrales resteront prudentes sur les baisses de taux.
Une simple déclaration américaine, une fermeture temporaire du détroit d’Ormuz, une attaque ciblée ou une rupture des négociations de paix pourraient suffire à provoquer une nouvelle hausse des taux obligataires. Les banques préfèrent donc conserver des marges de sécurité importantes, notamment sur les crédits immobiliers de longue durée.
Le coût de la dette française pèse aussi sur les taux
Le Trésor français refinance aujourd’hui sa dette à des coûts bien plus élevés qu’il y a encore deux ans. Le taux moyen pondéré des émissions d’OAT en 2026 atteint désormais environ 3,40%, alors qu’il était nettement plus faible auparavant. Or, la dette négociable de l’État français dépasse désormais 2 800 milliards d’euros. Cela signifie qu’une hausse durable des taux a un impact direct sur les finances publiques françaises, mais aussi sur l’ensemble du système bancaire et financier. Plus l’État paie cher pour emprunter, plus les banques paient cher pour se refinancer. Et plus les banques paient cher, plus les crédits immobiliers, les prêts professionnels et les rachats de crédit deviennent coûteux pour les ménages.
Pourquoi il ne faut pas attendre une forte baisse des taux
Même si certains mois peuvent montrer une légère détente, les taux ne semblent pas prêts à redescendre fortement à court terme.
L’environnement reste trop instable, aussi bien sur le plan géopolitique qu’économique. Les banques préfèrent rester prudentes et maintenir des conditions de financement élevées plutôt que de prendre le risque de devoir remonter brutalement leurs barèmes dans quelques semaines. Pour les emprunteurs, cela signifie qu’il peut être risqué d’attendre trop longtemps dans l’espoir d’une baisse importante des taux. Lorsqu’un projet immobilier est mûr, qu’un dossier est solide et qu’une capacité d’emprunt est sécurisée, il peut être préférable de profiter des conditions disponibles plutôt que d’attendre un hypothétique retour à des taux plus bas.
Conclusion
La guerre entre l’Iran, les États-Unis et Israël a déjà provoqué une hausse significative du coût de refinancement des banques françaises. Cette hausse s’explique notamment par la remontée de l’OAT 10 ans, les tensions sur les marchés de l’énergie et la crainte d’un retour durable de l’inflation. Même si certains signaux semblent momentanément plus favorables, les tensions géopolitiques restent fortes et rendent peu probable une baisse importante des taux dans les prochains mois. Aujourd’hui, les emprunteurs restent les principaux payeurs de cette hausse généralisée des taux. Inutile d'attendre pour réaliser vos projets en espérant que les taux baissent fortement, ce n'est pas prévu pour 2026 !