Une soulte est un montant financier qui permet de compenser une différence lors d’un partage. Dans le domaine de l’immobilier, on parle de rachat de soulte en cas de divorce ou d’héritage, dans le but de permettre à une personne de racheter la part des autres, afin de devenir le seul propriétaire du bien immobilier.
Notez toutefois que ce rachat de soulte peut engendrer certains frais que vous devriez connaître.
Le déroulement d’un rachat de soulte
Pour un rachat de soulte, il faut respecter plusieurs étapes et ce, dans le bon ordre.
Tout d’abord, en cas de divorce ou de séparation, il faut d’abord passer le partage des biens en faisant appel à un notaire qui va mettre fin à l’indivision du bien immobilier. Ainsi, ce partage s’effectue donc à parts égales. Par ailleurs, le rachat de soulte doit être impérativement effectué avant le divorce.
C’est dans le cadre du partage des biens que l’un des époux peut émettre le souhait de conserver le bien immobilier. Dans cette lignée, on parle alors d’une attribution préférentielle. Les droits de propriété vont donc s’appliquer, et l’époux qui souhaite racheter la soulte devra faire son possible pour mener à bien cette opération.
Les frais qu’engendre un rachat de soulte
En vous tournant vers le rachat de soulte, vous pourrez être soumis à certaines dépenses qu’il peut être bon de connaître.
Les frais de notaire
Un rachat de soulte implique nécessairement un acte notarié (qu’on appelle aussi état liquidatif dans le cadre d’un divorce ou d’une séparation), qui va engendrer des frais. En effet, une partie du montant va être versée au notaire (émoluments et débours) et d’autres sont versées à l’État. Ainsi, réglementés par l’État, ces frais vont s’appliquer uniquement sur la valeur de la compensation versée et non pas la valeur totale du bien :
- Les émoluments : rémunération du notaire qui consiste en un pourcentage de la valeur de la soulte
- La contribution de sécurité immobilière : due à l’État, elle s’élève à environ 0,1% du montant de l’opération
- Les droits de mutation : ils équivalent à environ 5,8% de la compensation et comprennent la taux de publicité foncière et le droit d’enregistrement
- Le droit du partage en cas de divorce ou de rupture de PACS : il s’élève à 0,1% de la valeur nette du patrimoine et s’applique s’il n’y a pas de consentement mutuel
- Les formalités administratives et légales : peuvent engendrer des frais qui s’élèvent autour de 800€
Ainsi, au total le montant que vous devrez verser au notaire s’élève entre 7 et 8% de la valeur de la compensation. Notez également que pour un bien neuf de moins de 5 ans, les frais peuvent être fortement réduits et se situent entre 2 et 3% du montant de la soulte.
Les frais de dossier bancaire
Hormis les frais de notaire, d’autres frais doivent être pris en compte dans un rachat de soulte. Parmi ceux-ci, on retrouve notamment les frais de dossier bancaire. En effet, pour la partie qui devrait racheter le crédit immobilier en cours, des frais de dossier bancaire vont encore s’ajouter à cette intervention. Par ailleurs, vous pouvez également ajouter un prêt à la consommation pur financer la compensation. Mais bien sûr, tout cela dépend de votre établissement bancaire.
Qui doit payer les frais en cas de rachat de parts d’indivision ?
Une autre question que l’on peut être amené à se poser concerne la personne qui paiera les frais. Dans le cas d’un divorce ou d’une séparation, si le bien était détenu à parts égales, les frais de notaire devraient être payés à parts égales par les ex-conjoints. À l’inverse, les frais de dossier bancaire vont être à la charge de l’ex-conjoints souhaitant reprendre l’emprunt afin de conserver le bien.
Par ailleurs, pour plus de renseignements n’hésitez pas à vous tourner vers votre notaire ou encore vers votre conseiller bancaire.
Rachat de soulte : plusieurs cas possibles
Un rachat de soulte peut être entraîné par deux raisons principales que sont le divorce et une succession. Faisons ensemble la lumière sur ces deux évènements.
Le rachat de soulte dans le cadre d'une succession
Vous êtes confronté à une situation où plusieurs personnes héritent d'un bien commun, mais vous souhaitez le conserver alors que les autres co-héritiers veulent le vendre ? Dans ce cas, il est possible d'envisager un rachat de soulte pour les biens en indivision. Pour devenir le propriétaire exclusif de ce bien immobilier, vous devrez racheter les parts des autres héritiers, ce que l'on appelle la soulte. Lorsqu'il s'agit d'un rachat de soulte suite à une succession, il est également nécessaire de suivre les étapes suivantes :
- Faire estimer le bien : cela doit être effectué par une agence immobilière ou un notaire
- Calculer la soulte : si le bien a été acquis en commun avec un crédit immobilier, il convient de déduire le capital restant dû du montant estimé du bien afin d'obtenir sa valeur nette
- Diviser la valeur nette par le nombre d'ayants-droit : cela permet d'obtenir le montant d'une part, qui sera ensuite multiplié par le nombre de parts à racheter
Ainsi, en suivant ces démarches, il est possible de parvenir à un accord pour racheter la part des autres indivisaires et devenir l'unique propriétaire du bien en question.
Le rachat de soulte dans le cadre d'un divorce
Vous êtes en cours de divorce et vous souhaitez devenir le seul propriétaire du bien que vous avez acquis avec votre conjoint ? Dans ce cas, vous devrez racheter sa part. Cette opération s'appelle le rachat de soulte. Elle ne peut être effectuée qu'une fois que le divorce a été prononcé. Voici les étapes à suivre :
- Faire estimer le bien à vendre : la valeur actuelle du bien sera prise en compte dans le calcul, et non celle de l'achat initial. Un notaire peut vous aider à obtenir une estimation
- Déterminer le montant de la soulte : un notaire peut calculer ce montant en utilisant une formule qui peut consister en la valeur nette du bien divisée par 2. La valeur nette correspond à la valeur du bien sur le marché moins le capital restant dû du prêt immobilier. Le calcul peut varier en fonction des droits de propriété de chaque conjoint. Par exemple, si l'un des époux a contribué à hauteur de 60% à l'achat du bien et l'autre à hauteur de 40%, cela aura un impact sur le montant de la soulte
- Officialiser le montant de la soulte : cela se fait lors d'un rendez-vous chez le notaire, qui calcule également les frais liés à l'opération
- Finaliser la procédure de divorce : il est nécessaire de terminer la procédure en parallèle des étapes précédentes
Si possible, les deux époux doivent partager à parts égales les frais de partage dus au fisc, ainsi que les honoraires du notaire.