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Taux de crédits immobilier : pourquoi il n'est pas si simple d’obtenir un taux très bas ?

Taux de crédits immobilier : pourquoi il n'est pas si simple d’obtenir un taux très bas ?

Samuel Darras
mis à jour le 09/08/2021

Sommaire

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Si vous avez emprunté pour un achat immobilier à la fin de l’année 2019, vous pensiez peut-être que plus jamais les taux de crédits immobiliers n’atteindraient un tel niveau ? En effet, en décembre 2019 le taux moyen observé par l’observatoire Crédit Logement-CSA était descendu à 1,11%. Ensuite, les taux ont connu une remontée douce, avant de redescendre lentement. Si bien que le record de 1,11% de fin 2019 fut atteint de nouveau en mars 2021. Ce record a donc été battu en avril 2021 pour atteindre 1,07% !

Pour toutes les durées, les taux ont baissé :

  • Sur 15 ans : 0,87% en moyenne, contre 0,96% en avril 2020 et 1,09% en avril 2019
  • Sur 20 ans : 0,99% en moyenne, contre 1,13% en avril 2020 et 1,27% en avril 2019
  • Sur 25 ans : 1,20% en moyenne, contre 1,38% en avril 2020 et 1,49% en avril 2019

Source : moyennes des prêts à taux fixe, de l’observatoire Crédit logement-CSA.

Des prêts longs plus rares ?

Cette étude révèle aussi que la baisse des taux profite également aux ménages qui ne présentent pas de meilleurs profils. Sur une durée de 20 ans, les moins bons profils d’emprunteurs bénéficient d’une moyenne de 1,26%, contre 1,39% en décembre 2020. Les meilleurs profils quant à eux réussissent à obtenir des crédits à 0,76% sur cette même durée.

Ces taux records ne sont pourtant pas accessibles à tous. Faute de pouvoir emprunter, tout simplement. Les ménages les plus modestes subissent en effet les récentes recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).
Les banques sont tenues de limiter à quelques exceptions les dossiers qui dépassent les 33% ou 35% de taux d’endettement, ou ceux qui dépassent les 25 ans de durée de remboursement.

Ces contraintes touchent davantage les foyers qui ont des finances plus limitées. Il en résulte que la part de la production des crédits de plus de 25 ans se situe maintenant au niveau le plus bas constaté depuis 15 ans. Ces crédits ne représentent plus que 0,2% en avril 2021. Et cela, même si plus de la moitié des crédits (55,7%) sont octroyés pour des durées de plus de 20 ans, mais donc inférieure à 25 ans. Cette concentration des durées de remboursements est elle aussi sans précédent.

L’apport exigé par les banques

Autre constat, qui est aussi en défaveur des foyers les plus modestes, les banques exigent dorénavant un apport plus important. Et cela pèse donc davantage sur la dynamique du marché des prêts immobiliers, et contrarie la réalisation de projets immobiliers de nombreux ménages.

En avril 2021 le taux d’apport personnel moyen constaté était de plus de 20% supérieur au niveau qu’il avait en décembre 2019, lorsque le marché était à son apogée et le taux d’apport au plus bas. Les profils les plus modestes doivent désormais fournir le même niveau d’apport que les profils les plus aisés. L’apport traditionnellement demandé par les banques représente entre 10% et 15% du coût de l’achat immobilier.

Les prix n’ont pas réellement évolué

Parallèlement à cela, les prix des biens immobiliers, maisons ou appartements, n’ont pas connu de baisse, malgré les prédictions d’un décrochage causé par la crise sanitaire de la Covid-19 du printemps 2020.

Au contraire même, puisque l’Insee constate, dans son étude trimestrielle réalisée avec les notaires, une hausse des prix de 6,5% sur l’année 2020.

Se dirige-t-on vers un nouveau rebond ?

Dans leur baromètre de mai 2021, basé sur les taux de crédits immobiliers actuellement observés dans les banques, les courtiers observent un léger frémissement. Les taux sont en effet en légère hausse dans quelques banques. Le record actuel pourra-t-il être battu ?

Pour l’instant il est difficile de se projeter. Dans l’optique de trouver le crédit le plus adapté à votre profil, avec le taux le plus profitable, les courtiers peuvent vous faire gagner un temps précieux. Ils ont en effet la possibilité de mettre en concurrence plusieurs établissements bancaires, avec des taux souvent préférentiels. De plus, ils vous accompagnent tout au long du process. N’hésitez pas à nous solliciter pour une étude gratuite et sans engagement.

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