Aujourd’hui en France, presque un client sur deux ne peut bénéficier d’un financement pour son emprunt immobilier à cause du taux d’usure. Et bien que ce seuil soit établi au préalable par la Banque de France, il est aujourd’hui possible de contourner le taux d’usure afin d’obtenir un accord pour son crédit immobilier.
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Qu’est-ce que le taux d’usure et à quoi sert-il ?
Avant toute chose, il est important de rappeler ce qu’est le taux d’usure. Il s’agit en fait du TEG (Taux Effectif Global) maximum qu’un établissement bancaire peut proposer dans le cadre d’une offre de crédit. A chaque trimestre, c’est la Banque de France qui met à jour ces taux qui couvrent les trois prochains mois. Le TEG prend alors en compte plusieurs données telles que le taux d’intérêt, le taux de l’assurance emprunteur ou encore les divers frais de dossier.
Le taux d’usure est un élément indispensable dans le cadre d’un plan de financement puisqu’un établissement bancaire doit obligatoirement indexer le taux proposé à un client à une valeur inférieure ou égale au taux d’usure en vigueur. Si les informations fournies par l’emprunteur indiquent un TEG supérieur à la légalité, la demande de crédit peut alors être refusée.
Augmentation des refus de prêts immobiliers en 2022
Septembre 2022 marque un mois mitigé dans le monde de l’immobilier, entre la stabilisation des taux d’intérêt et les refus de prêts à cause du taux d’usure. En effet, malgré une stabilisation positive des taux d’intérêt, le taux d’usure continue de bloquer de nombreux emprunteurs dans leur démarche de prêt immobilier. Près d’un client sur deux se retrouve dans l’impossibilité de financer un projet à cause d’un dépassement du taux d’usure.
Fort heureusement, le taux d’usure n’est pas une fatalité et même s’il est contraignant, il existe plusieurs astuces pour le contourner qu’on vous propose de découvrir juste en dessous en attendant une hausse du taux d’usure en octobre 2022.
Comment le taux d’usure peut-il freiner une demande de financement ?
Le taux d’usure est en très grande partie responsable d’une demande de financement refusée. En effet, pour les Français qui ont un dossier « difficile », le financement peut se révéler être plus compliqué. Le Taux Effectif Global proposé par une banque repose sur la qualité du profil de l’emprunteur, mais aussi selon le dossier de celui-ci. Ainsi, plus le niveau de risque augmente, plus le taux d’intérêt avancé dans l’offre de crédit aura lui aussi tendance à augmenter. Et malheureusement, ce sont les foyers aux revenus plus modestes qui en pâtiront.
5 conseils pour contourner le taux d’usure
Bien que le taux d’usure soit un impératif à respecter pour espérer obtenir un financement rapidement pour son emprunt immobilier, ne pas l’obtenir n’est pas une fatalité. Voici donc 5 astuces qui vous permettront de le contourner.
Choisir une assurance emprunteur adaptée à sa situation pour optimiser son taux
Le premier conseil repose sur une chose simple : il faut choisir une assurance de prêt immobilier adaptée à sa situation, ce qui permettra d’optimiser le taux d’usure. Depuis l’application de la loi Lemoine en septembre 2022 pour tous les Français, choisir son assurance emprunteur et en changer librement est un droit. Ainsi, obtenir une proposition d’assurance à un tarif compétitif vous permettra de diminuer votre taux global et donc de passer sous la barre du taux d’usure.
Cependant, pour rendre cette condition valable, il est indispensable que l’assurance de prêt réponde à vos besoins personnels et qu’elle corresponde idéalement à votre situation. C’est notamment le cas lorsque vous passez la barre de la quarantaine, moment où les risques de santé s’accentuent.
Accéder à un taux initial plus bas en empruntant à taux révisable
Depuis quelques mois le prêt à taux révisable revient sur le devant de la scène. En effet pendant une période de taux historiquement bas le crédit à taux fixe s’était imposé. Aujourd’hui, l’emprunt à taux révisable revient puisqu’il permet d’accéder à un taux plus bas qu’avec un taux fixe en début de crédit. Le taux variable et révisable peut alors être considéré comme une option intéressante pour avoir un taux global en dessous du seuil usuraire.
Même si les taux ont souvent tendance à augmenter au fil des années, il est tout à fait possible de négocier avec sa banque pour profiter d’un taux fixe après quelques années.
Anticiper son projet immobilier au maximum
Un autre conseil qu’il peut être bon d’appliquer pour contourner le taux d’usure est d’anticiper son projet au maximum et de se faire accompagner par un courtier chez Keyliance. Il est donc indispensable de s’attarder plus longuement sur chacun des critères de financement qui entrent en compte pour le Taux Annuel Effectif Global comme les frais de dossier ou encore le taux d’assurance. Ces données seront par la suite comparées au taux d’usure. Il faut également pouvoir négocier toutes les dépenses liées au crédit immobilier, et pour se faire mieux vaut faire appel à un expert dans le domaine, un courtier. Chez Keyliance nos courtiers sont les personnes idéales pour vous accompagner dans vos projets et dans vos solutions de financement.
Réduire la durée de son prêt pour profiter d’un taux d’intérêt plus bas
Un autre conseil qu’il est possible d’appliquer pour contourner le taux d’usure est de réduire la durée de votre prêt. En effet, lorsque vous diminuez la durée de votre emprunt, vous diminuez par conséquent le taux d’intérêt de celui-ci. Le courtier peut alors vous aider à renégocier avec votre établissement bancaire les conditions d’emprunt. Voici par ailleurs plusieurs solutions qui peuvent vous aider à diminuer la durée de votre crédit :
- Diminuer le montant total emprunté
- Augmenter votre apport personnel
- Se tourner vers les prêts aidés comme le Prêt à Taux Zéro ou encore le Prêt Action Logement par exemple
Contourner le taux d’usure grâce à une SCI
Pour terminer, le dernier conseil qu’il est possible d’appliquer pour contourner le taux d’usure est de se tourner vers une SCI (Société Civile Immobilière). C’est une solution qui peut tout à fait être envisageable, notamment si vous souhaitez faire de l’investissement locatif. On considère alors que le dossier est réalisé par un professionnel et non par un emprunteur particulier, il n’est donc pas soumis au taux d’usure.