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nouvelles règles du crédit immobilier

Les nouvelles règles pour le crédit immobilier

Thomas Anselme
mis à jour le 17/06/2021

Sommaire

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Crédit immobilier : les nouvelles règles pour emprunter

Rien ne va réellement changer, mais ce qui n’était que « recommandation », depuis le début 2021, va maintenant se transformer en règle « juridiquement contraignante », dès cet été. Faisons le point sur ces nouvelles règles, à la suite de la dernière réunion du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière).

Sera-t-il plus difficile d’emprunter dorénavant ? Pour débuter, un petit retour sur les derniers épisodes en date. Tout a commencé fin 2019, quand le Haut Conseil de la Stabilité Financière, présidé par le ministre de l’Économie Bruno Le Maire, a décidé de limiter la durée d’endettement à 25 ans et a aussi demandé aux banques de respecter scrupuleusement la règle de 33% de taux d’endettement maximum, avec cependant un volume limité de dérogations possible pour les établissements bancaires. Ensuite, fin 2020 la recommandation a été légèrement assouplie, mais en cas de non-respect le ministère a indiqué qu’il se monterait plus strict. Enfin, ce mardi 15 juin 2021 le HCSF a décidé de transformer cette simple recommandation, en norme juridiquement contraignante dès cet été 2021, afin d’être certain de la bonne application de ces nouvelles règles.

Une durée d’emprunt de 25 ans au maximum, et 27 ans pour le neuf

Il y a une exception à cette limitation à 25 ans d’emprunt : si vous souhaitez emprunter pour le financement d’un projet immobilier neuf, qui nécessite un différé. Comme c’est le cas pour une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA). Dans cette situation, la banque pourra vous faire un prêt sur 27 ans, dont 2 ans de différé, c’est-à-dire 2 années pendant lesquelles vous ne rembourserez pas ou en partie votre échéance de prêt, pendant la période des travaux, puis 25 ans de remboursement classique.

Depuis que Bercy a durci les règles, les prêts immobiliers longs (sur 30 ou 35 ans) représentent une très faible part. Cependant, l’observatoire Crédit-Logement-CSA observe que plus de la moitié des crédits accordés (55,7%) le sont pour des durées supérieures à 20 ans, entre 20 et 25 ans. L’entourage du Ministre de l’Économie confirme cela, et s’en félicite. Leur objectif étant que les ménages ne s’endettent pas sur 30 années, avec le risque plus tard de se retrouver en difficultés pour le remboursement.

Un taux d’endettement de 35% des revenus, « tout compris »

Vous connaissez certainement la célèbre règle des 33%, qui veut qu’un ménage ne consacre pas plus du tiers de ses revenus pour rembourser mensuellement son prêt immobilier ? Cette règle a elle aussi été légèrement modifiée par le HCSF. Depuis décembre 2020 en effet les banques doivent veiller à respecter un taux d’endettement de 35%. Et cette recommandation va maintenant être gravée dans le marbre dès cet été 2021. La règle « juridiquement contraignante » que le HCSF va mettre en place s’articule donc autour des 35%.

Concrètement, un couple qui touche 4 000 euros nets par mois ne pourra pas dépasser les 1 400 euros de remboursement mensuel (contre 1 320 euros auparavant). Attention : comme le confirme Bercy, cette mensualité maximum s’entend maintenant « assurance emprunteur comprise » !

Le cabinet de Bruno Le Maire confirme ainsi que tous les éléments pris en compte dans le calcul du taux annuel effectif global (TAEG), c’est-à-dire le capital remboursé, les intérêts d’emprunt ou l’assurance emprunteur sont pris en compte. Ainsi c'est bien la mensualité « tout compris » qu’il faut retenir pour jauger le taux d’endettement de 35%.

Une dérogation pour 20% des dossiers

Les banques peuvent de façon exceptionnelle accorder des crédits immobiliers sur des durées plus longues que 25 ans, pour des ménages qui affichent un taux d’endettement supérieur à 35% Mais elles doivent limiter ces dérogations à 20% de leur volume trimestriel. Ces dérogations doivent en priorité être accordées aux ménages qui achètent pour la première fois un logement (à hauteur de 30% des dérogations), ainsi qu’aux acquéreurs de résidences principales.

Une norme juridique

Malgré les recommandations datant de décembre 2020, le HCSF constate que le volume des prêts immobiliers a atteint un nouveau niveau record ce mois d’avril 2021, grâce aux taux d’intérêt qui se situent au plus bas. Le ministère de l’économie juge donc que cela n’a pas provoqué de coup d’arrêt brutal dans le marché immobilier.

Mais le HCSF l’avait annoncé, pour éviter tout risque de surendettement des ménages, les règles vont être inscrites dans un texte réglementaire, afin de les pérenniser. Cela passera certainement par une norme juridique, émise par le HCSF ou l’ACPR, dans le but de pouvoir sanctionner les banques qui se montreraient trop laxistes dans l’octroi de leurs prêts.

Quelles sanctions et à partir de quand ? La réponse que nous avons actuellement est : cet été. Un bilan des recommandations de décembre 2020 sera publié dans les prochaines semaines. La « norme juridiquement contraignante » sera inscrite donc au cours de cet été 2021. Mais le HCSF a déjà indiqué que malgré l’officialisation des nouvelles règles, elles seront identiques à celle qui sont déjà appliquées par les établissements bancaires depuis le début de cette année.

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