Quelles sont les étapes pour obtenir son crédit immobilier ?
L’obtention d’un crédit est généralement un passage obligatoire lors de l’acquisition d’un bien immobilier. 8 Français sur 10 ont en effet recours au crédit pour financer l’achat de leur logement. Voici les principales étapes que vous devrez accomplir afin d’obtenir votre prêt immobilier.
Le calcul de votre capacité d’emprunt
Vous avez enfin trouvé le bien immobilier qui vous plait, et vous avez décidé de faire une offre d’achat au vendeur. Si vous faites partie des 80% de Français qui ont recours au crédit immobilier pour financer votre projet, sachez qu’il existe plusieurs types de prêts.
Le prêt à taux fixe. Pour ce type de prêt, le taux d’intérêt est défini à l’avance, il reste fixe, tout comme les mensualités.
Le prêt à taux variable, où le taux d’intérêt varie, et les mensualités peuvent aussi évoluer. Généralement pour ce type de crédit, le taux initial est plus intéressant que pour les crédits à taux fixe, mais actuellement ce n’est plus le cas, compte tenu des taux qui sont très bas.
Le prêt à taux mixte, où le taux d’intérêt est fixe au début du prêt, puis il devient variable après quelques années.
Quel que soit le type de crédit pour lequel vous allez opter, il faut prendre en comptes plusieurs éléments : la durée de l’emprunt, le taux d’intérêt, votre apport personnel, les mensualités de remboursement, le taux d'effort, et les garanties de l’assurance emprunteur.
L’établissement bancaire qui souhaitera financer votre projet d’achat de bien immobilier va calculer votre capacité d’emprunt. Mais vous avez aussi la possibilité d’estimer celle-ci par vous-même pour préparer au mieux votre projet. La formule est simple, pour votre capacité d’emprunt, vous devez diviser vos charges par vos revenus, soit : Taux d'endettement = ensemble des charges/revenus fixes nets des emprunteurs et du co-emprunteur x 100.
Depuis le 1er janvier 2021, ce taux d’effort est fixé à 35 %, selon les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).
Pour que les remboursements des mensualités de crédit ne pénalisent pas outre mesure votre train de vie, le calcul de votre taux d'endettement maximal va aussi dépendre de votre reste-à-vivre, c'est-à-dire la somme qu'il vous restera pour vos dépenses courantes une fois toutes vos charges déduites.
La signature du compromis de vente
Le compromis de vente est l’étape qui consiste en l’acceptation de votre offre d’achat par le vendeur du bien immobilier que vous souhaitez acquérir. C’est un acte juridique, qui doit se faire en présence d’un notaire ou d’un agent immobilier, et il comporte une condition suspensive essentielle : l’obtention de votre crédit immobilier. Généralement sous 45 jours, ce délai peut être plus long de quelques semaines en cette période, où les banques sont en effectif réduit à cause de la situation sanitaire. Ce délai vous donne la possibilité de trouver et d’obtenir votre financement. Pendant cette période, le bien immobilier vous est réservé. Il est fréquent qu’une somme d’argent vous soit demandée lors de la signature du compromis de vente, afin de sceller votre engagement.
Et pour les VEFA ?
Lorsqu’il s’agit d’une Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA), vous devez signer un contrat de réservation pour vous garantir les protections nécessaires vis-à-vis du promoteur. Cette signature se fait entre promoteur et vous, l’acquéreur. Un dépôt de garantie vous sera normalement exigé. Ces documents seront ensuite consignés chez un notaire.
Comparez les offres de crédit immobilier
L’ensemble des éléments cités ci-dessus vont permettre aux banques d’établir une offre de prêt. Il est important de prendre en compte qu’un apport élevé, ou des revenus mensuels importants, vont avoir une influence forte sur le taux qui vous sera proposé.
Si vous avez des hésitations, n’hésitez pas à comparer les différents types de crédits qui existent (taux fixe, variable, ou mixte). De plus, pour chaque offre qui vous sera proposée n’oubliez pas de comparer les clauses des prêts, notamment en ce qui concerne les taux d’intérêt ainsi que pour l’assurance emprunteur. En effet, cette dernière n’est pas obligatoire mais elle constitue un prérequis pour obtenir un prêt immobilier, elle peut influer grandement sur vos futures mensualités. Le taux qui pourra vous permettre s’y voir plus clair est le Taux Annuel Effectif Global (TAEG). C’est grâce à ce taux que vous pourrez savoir exactement quelle somme vous devrez rembourser chaque mois.
Pensez au prêt à taux zéro (PTZ) !
Le Prêt à Taux Zéro est un dispositif de soutien à l’accession à la propriété, qui dépend de conditions de ressources. Pour y prétendre, vous ne devez pas dépasser un montant annuel de revenus. Vous devez aussi être primo-accédant, c’est-à-dire que vous ne devez pas avoir été propriétaires de votre résidence principale pendant les deux années précédentes. Le PTZ, comme son nom l’indique, est sans frais. Enfin, ce type de crédit doit obligatoirement être associé à un autre prêt, car il ne peut pas financer à lui seul votre investissement immobilier.
Sollicitez d’autres banques
Une fois que vous aurez trouvé une offre intéressante de prêt immobilier, vous devrez constituer un dossier de financement, et le transmettre à l’établissement préteur concerné. Ce dossier doit contenir votre projet d’achat, ainsi que votre situation professionnelle. Il est généralement constitué de :
- Vos justificatifs d’identité,
- Un justificatif de domicile,
- Vos deux derniers avis d’imposition,
- Vos trois derniers bulletins de salaire,
- Vos trois derniers relevés de compte,
- Le compromis de vente (ou le contrat de réservation dans le cas d’une VEFA).
Vous avez aussi la possibilité de faire appel à un courtier en crédits, qui négociera à votre place.
En effet, le processus d’obtention d’un crédit immobilier peut être grandement facilité par le recours à un courtier. Le courtier se chargeant de faire l’intermédiaire entre les banques et vous, vous n’aurez donc plus qu’à comparer les offres qu’il aura trouvées pour vous. Ce professionnel pourra aussi comparer le taux de l’assurance du prêt pour vous permettre d’avoir un taux encore plus avantageux. Sachez toutefois que ce service a un coût. Les frais de courtage s’élèvent généralement à environ 1 % du montant emprunté.
La signature du contrat de prêt immobilier et l'acte de vente
L’obtention du prêt immobilier est un document contractuel que l’on appelle offre de prêt. Ce document récapitule toutes les conditions du crédit, ainsi que les obligations applicables à l’emprunteur et au prêteur. À compter de la signature de cette offre, vous disposez d’un délai de réflexion incompressible de 10 jours, pour accepter ou non cette offre de prêt. Ce n’est donc que le 11ème jour que vous pourrez renvoyer votre offre de prêt signée à la banque que vous aurez choisi. Il est important d’adresser aussi une copie de cette offre au notaire qui est chargé de la vente. Vous pourrez alors passer à l’étape finale de votre achat immobilier : la signature de l’acte de vente devant le notaire.
En vue de la signature de cet acte de vente, l’établissement prêteur devra envoyer la somme permettant de financer l'intégralité de l'opération auprès de l'étude notariale. Ce montant fait l’objet d’un appel de fonds qui sera édité par le notaire, appel que vous devrez transmettre à votre banque, en y joignant le RIB de l’étude notariale. Le notaire pourra ainsi procéder au transfert en amont. En effet, à partir du moment où vous signez l’acte authentique de vente, le bien immobilier vous appartient : vous serez alors officiellement le propriétaire de ce bien. Il est donc nécessaire que l’étude notariale reçoive les fonds ce jour-là. Mais attention aux délais ! Le déblocage de fonds prend du temps. Il faudra donc prévenir votre établissement bancaire environ deux semaines avant la signature chez le notaire, afin qu'il puisse procéder au transfert des fonds et réaliser ainsi la transaction.