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Prêt immobilier : qui peut encore dépasser les 35% de taux d'endettement ?

Prêt immobilier : qui peut encore dépasser les 35% de taux d'endettement ?

Samuel Darras
mis à jour le 07/09/2021

Sommaire

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Oubliez l'ancienne bien connue règle des 33% de taux d'endettement à respecter pour bénéficier d’un crédit immobilier. En effet, depuis janvier 2021 cette règle s’est transformée en nouvelle règle des 35%, à la suite de l'assouplissement des consignes données aux banques par le Haut Conseil de Stabilité Financière. Mais les banques ont la possibilité de déroger (jusqu'à 20% des nouveaux crédits chaque trimestre) aux différentes règles, à hauteur de 20% du volume trimestriel de leur production de crédits immobiliers.

A qui profite ces dérogations ? Le dernier rapport de l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) livre de nombreuses informations.

Les banques sont plus souples à Paris et avec les investisseurs locatifs

Près d’un ménage sur quatre, 23,5% pour être précis, affichent un taux d'endettement (appelé aussi taux d’effort) supérieur à 35% selon l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR). Autrement dit, les remboursements mensuels de leur nouveau crédit immobilier vont représenter plus de 35% de leurs revenus chaque mois. 23,5%, cela représente une part importante, pourtant cela reste inférieur à ce que l’ACPR avait identifié une année auparavant, où ce genre de dossiers représentait plus de 30%. Les pouvoirs publics ont en effet établi qu’ils autorisent les banques à déroger à ces règles, mais à condition qu'elles en fassent profiter en priorité les personnes qui achètent leur résidence principale, et plus particulièrement les primo-accédants (les personnes qui achètent pour la première fois un bien immobilier, ou qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale depuis deux années).

En réalité, qui sont donc les emprunteurs qui profitent des dérogations sur le taux d’endettement accordées par les banques ? Les chiffres démontrent que seuls 15% des primo-accédants bénéficient d’un crédit immobilier tout en dépassant les 35% de taux d’effort. Alors que les investisseurs locatifs représentent plus de 30% des dossiers en dehors des clous. Ces statistiques s'expliquent par un nombre plus important de dossiers de primo-accédants, mais aussi car les ménages déjà propriétaires qui empruntent pour acheter une nouvelle résidence sont eux aussi plus facilement hors des seuils : plus de 25% de ces acquéreurs déjà propriétaires dépassent les 35% de taux d'endettement.

Géographiquement, c’est sans surprise à Paris et en Ile-de-France que les banques dérogent le plus à la règle des 35% de taux d’effort. Cela s’explique en particulier par le prix très élevé de l’immobilier, ainsi que par des revenus souvent plus élevés dans cette zone que dans le reste du territoire Français.

En moyenne, 30% de taux d'endettement

Le taux d'endettement moyen, tous crédits confondus, est de 30,1% en février 2021 selon l'ACPR. Ce chiffre est en baisse de près d'un point par rapport à février 2020. Ce sont les acquéreurs déjà propriétaires, c’est-à-dire les personnes qui achètent un bien et empruntent tout en vendant leur logement actuel, qui peuvent s'endetter le plus fortement. Le taux d'endettement moyen de ce type de profil est proche des 31%, alors que celui des emprunteurs achetant pour la première fois un bien immobilier se situe à 29,5%. Pour ces deux profils, cette moyenne est en baisse par rapport à l’année dernière.

Crédits de plus de 25 ans : priorité aux primo-accédants

La règle de non-dépassement de la durée maximale de 25 ans est mieux respectée que le seuil maximal des 35% de taux d'endettement. Ainsi, seuls 8,3% des prêts immobiliers dépassent la durée de 25 ans de remboursement.

Ce sont les dossiers des ménages qui empruntent pour la première fois pour leur résidence principale qui profitent le plus des largesses des banques concernant la durée d’emprunt : environ 16% des emprunteurs primo-accédants s'endettent aujourd'hui sur plus de 25 années malgré les nouvelles restrictions du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).

Les banques respectent-elles les règles du Ministère de l’Économie et des Finances ?

Bruno Le Maire, ministre de l'Economie et des Finances, a averti les banques que les nouvelles règles concernant le respect de 35% de taux d’endettement et la durée maximale de 25 ans, vont être inscrites dans le marbre dès cet été 2021.

La menace semble bien comprise. En effet, un rapport de l'ACPR montre que la part de crédits catégorisés comme « non conformes » au regard des règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) atteignait tout de même 26% des nouveaux prêts à la fin de l’année 2020 ! Et ce sans prendre en compte la marge tolérée qui était de 15% des dossiers à cette époque : avec cette marge, ce sont plus de 41% des nouveaux prêts étaient hors des seuils.

En avril 2021, sans prendre en compte la marge de 20% de dossiers acceptés avec une dérogation, seuls 5,6% des dossiers restaient non conformes.

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